日本には隠れた宝の山がある；働き方改革にも貢献する
本件は１２月４日の国会で所有者不明土地の件は取り上げられ、
首相からのポジティブなご回答をえたようで、喜んでおります。
既になんどか別な視点からも述べてきたが、日本人は人口密度が高い国なため、『狭い小さな国』とか『狭い島国だから』という言葉になれて、本当にそう思いこんでいる人も多い。だが実は世界でも有数の人口と土地をもつ国で、すこし条件がかわれば、投資の対象としても非常に魅力のある国になりうる。西部劇のような早い者勝ちなチャンスのある国にもなる。バブルがはじけた後、少子高齢化のおかげではっきり見えてきたものもある。
その１つは、なぜ空き家や登記のかき替えのない土地が多く、国土の２割いじょうにもなっているのか。その理由として日本には登記が終わっていない土地の面積が、国土の４分の１もあると吉原祥子氏はその著書『人口減少時代の土地問題』でのべておられる。素晴らしい本で若い方に薦めたい。要点・私見は下記にのべる。他に相続未登記農地が４５万ヘクタール余という調査もある。（平２9年土地に関する基本施策p27)
解決する問題は難しくないが手数がかかる；６割の土地が使われていない国
さかのぼる明治時代に、先進国の民法や所有権をしらべて、諸外国とも整合性のある民法をと考えた。フランスの非常に自由な所有権を、全体の法構成の参考にした。だが各論の土地制度では、フランス法が所有権の移転は政府の管理する登記簿に記帳されないと完了しないが、日本では手続き法として見落とされ、私的な所有権の移転は契約により完結とさてしまった。そのため、未登記なままの所有権の移転が拡大したものが多かったのだ。
国土への投資の生産性を妨げている登記を簡素化しよう
森・加計問題で騒ぎを続けて与党を攻撃しているが、疑惑騒ぎは市民の利益にならない。はるかに国民の役に立つ、大きな投資環境の改善につながるチャンスがある。与野党が協力して、急いで登記をしやすくする改善は、時間の短縮になり働き方の生産性を上げるのだ。
戦後は所有権者が死亡すると、被相続者つまり子や孫などに、他の同意あれば相続により所有権は移転するが、不動産税の未払などで未登記な移転が増えた。
法規の改正されるチャンスだが、過去にさかのぼり調査するのも大変な時間と金がかかるので放置されてきたのだ。吉原氏らの調査によれば、２０１４年で５５７自治体では所有者不明が２割にのぼっている。２０１５年の鹿児島では、２１％の農地の所有者が死亡していたという。所有権者不明地が虫食いで残されているので、開発ができないので２～３倍の面積がすぐには使えないのだ。
いま参議院予算委員会で議論されているが、土地の移転が短期ででき、生産性が上がれば、先進国並みにスピーディーな不動産投資や売買がすすむので、売り上げ利益があがり、国のGDPの拡大につながるから軽視できない。
第２の理由は、５０年のシャウプ勧告で土地の管理や登記は（国が放置したのではなく）自治体がおこなうことになり、全体をまとめる国のデータがないことも理由だという。国全体に統一ルールがなく、自治体により手続きの違いなども生じて、他方では相続した地権者が自由に移住したため、何代にもわたり移転した居住地を追跡して地権者の同意をとりつけるのに、膨大な手間と時間・経費のかかる作業となった。それでも各国（；仏・独・韓‣台など）は何年もかけ登記が終わっているという。（上記書ｐ１２９）
日本で土地の再開発を進めようとすると、所有権という権利だけが自由になまま放置されながら、その購入する相手をさがすのがめんどうで費用もかかるため、自治体レベルでは労力も人材数もたりず未解決というものが多い。
東北大震災の復興でも、土地収容などがスピーディにできないため復興がおくれ、東北３県での用地取得率は、震災の２年半後の１３年９月で４８％だった。５年ごの１６年で４４．７千件のうちまだ１７％は連絡がとれないなどで進まない。
それなら残り８３％はどんどん進むかといえば、そうもゆかない。なぜかといえば、所有者不明地がランダムに虫食い状態で残されているからだ。
県や市町村の条例規則では、ちいき外に避難したり分散したひと達には、順守を強要できないばかりか、かこの権利者を調べるのに金がかかり過ぎるのだ。
あと知恵だが、被災した区画は地域全体を（株式のように）証券化し地主が共有化して面積比率で再配分できるという法律・条例があれば、どんなにか迅速に復興ができるだろう。
ついでに言えば、大きな災害、例えば大きな区画の大火災・津波・洪水・地震などの被災地は６か月以内に所有者が届け出しないと、自治体などの復興共同地区の１部になる。 公共用途や競売処理（入金額は管理会社が預かり金とし）できるという法例があれば、全国で土地改革ができるだろう。その地域の不動産の所有者は、その程度には故郷の現状に注意をはらってネット情報を訪れても良いと思う。
農地・山林などで水源地、国防用地などの用途指定のないものはすべて一括管理する。外国人・外国企業の場合は、国の委託機関の許可を条件とするのだ。そしてその外国人が領土問題で日本との紛争地をもたないことを条件に許可するのも不可欠だろう。平均価格は分からぬが、国土の２０％の土地が商品化できれば長期にわたり膨大な価値の創出になる筈と思う。
今のOO学園の払い下げで１０億円の権利を議論するよりは、全国に２０％を超える無数の虫食い穴を、それぞれに追いかけて虫穴の退治をするか、それ以外の方法を考えるべきと思うのは、それが次の時代の自然災害や、土砂崩れほかの予防にはるかに役立つからだ。
これこそが見えない価値の創設であり、それは単に、土地の価値をゼロから周辺の地価に上げるという金額にとどまらないということを指摘したいのだ。
経済的に儲かる条件ずくりには、時間が早くできることが欠かせない
つまり全国区、つまり国の立法がないと解決できず、膨大な人件費がかかるため、解決そのものがソロバン・経済性にあわないのだ。
（１）手続きコストが、権利による利益を超えてしまっている；
地価の安い森林のケースは分かりやすいが、登記コストや過去の履歴をしらべる費用を１件５０万円とすれば森林が国土の６割としても、全国の森林の２５％、国土の１５％がただ同様である。ただ同然のものに５０万円の手続き費用はかけられないのだ。
北海道やそのたの地域で中国人が土地を買いあさるのが放置されていると言われるが、理由がわかった気がする。命がけで逃げてくる人いがいには、費用の方が高くて登記するに値しないのだという善意の解釈もできるからだ。結果として１７０万ヘクタールの土地が平均単価はゼロに近く、５０万円以下でころがっていると言えるのだ。
早い話がちょっと極論だが、道路に穴が開いている場合、その穴を塞げば、走行車のタイヤは痛まないばかりか、道路事故も予防でき、人や荷物の移動速度があがり、確実に生産性が向上するから、補修費だけではないメリットがあるのと似ている気がするのだ。
（２）所有権の自由という名ばかりの権利だけが異常につよい弊害；
憲法で貴方の命は何よりも高いといわれ『では何をしても私の勝手ね』という人がいる。担保に心臓の半分を差し上げます『ただし残り半分を殺したらブタ箱に入れます』というシェクスピアの話にもにた話であろう。
『憲法が守るとは、国をしばるためのもので、国から貴方の命を守るのだけで、国が貴方を守る約束ではないということか。自衛官も海外に出たら守れません』ということか１度野党議員に聞いてみたい。
『民間人は自由です。ネットで調べれば、人間の細分する方法は載っていますから』
人の体を治療するには資格がいる筈だが、そんなサイトは殺人の手引書だからプロバイダに掲載をさせない法律があるべきだ。東京郊外の９人殺人という怖い事件の防止になる。
どんなに立派な権利でも、どんどんその権利が相続でわけられて（分筆により）細分化されて、砂粒のように小さくなったら、弁護士・司法書士の天国がやってくるだろうか。彼らの調査がなければ、混みあった都市部の外では、地代がいくら安くても調査費用がたかく採算があわず何もできない。ただに近いなら外国人の投資家がこぞってやって来るはずだ。だが余り小さくては価値がゼロ化する。
『それで海外から誰かがやって来ましたか』
『外国の投資家は、こんな面倒な国には、短期でかせげること以外には来ません』『？』
だが法体系は別にして、不動産の所有権移転は登記が条件となる改正、公共の用途のための強制収容の制度、その他の外国人の所有などの下記の条件を加えればよいと思う。
（３）業界別の対策でよいか；
農地については２０１３年に、農地法改正で賃貸を所有権者不明の土地でもみとめるようになった。森林法の改正で２０１６年からは、所有権不明でも、所有権の移転をみとめる条件を明確化して点で、たしかに前進した。
また公共事業なども、所有者不明の土地の利用条件をはっきりさせている。
東京１極では国が危うい
土地の利用はできず再開発が道半ばなのは、職がないと戻れないからである。
縦割りでない、方法を検討するほうがよいと思う。中都市にまとめるしかない。（１４１３４富山市のコンパクトシティーの事例ほか）
なぜなら、農地でも、森林でもない土地で、公共事業でないものは多い。それらの境界にある住宅やゴルフ場、工場なども多いはず。外国の偽装上陸者が入って来てから、これは自衛隊か警察かなどと議論するようなことがあっても困るだろう。
老朽家屋の火災・老廃・崩壊の防止、また天災地変の対策、外国人の所有の制限、非常時の問題解決にはなっていないのではないか。簡単ではないだろうが、1度予算と時間をかけて国家的見地から見直してはと感じる。
例えば、水源地をもつ場合は規制するとか、国防上の要点は国が無断使用する条件、手続き、損害あるいは利用する費用のほてんの条件などもめいかくにしてゆくべきだ。
外国人の所有地は、国防上の必要れば、立ち入れるという法率は不可欠であろう。つまりそういう条件付きでしか所有させないで、治外法権を排除するのだ。
米国では風力発電を農地でおこなっている土地が、戦略用ドローンの試験場に隣接する場所に、C国系企業への所有移転が問題としてきされ、米国議会が停止させた例がある。電波をしられたくない外国系の国や企業の所有や賃貸を認めない面積など条件を検討し、明確化すべきだろう。
国防に関しては、相手国（特に中国）の条件と相互主義をとるという１条で、とりあえず時間をかせぎ、友好国にある会社に所有させ、再転売を防止するのに間に合わせるなど、あらゆる性悪説の想定を加えて、改善してゆくことだろう。
同じ場所に、１国からの移民が集中すると、そこが独立したいというスペインのカタルニアのような話も起こりうる。特に海岸線をもつ地域は注意をするほうがよいだろう。
大都市だけは、地権者が分かっているから、不動産がよく売れているのかと思っていたらそうでもない。狭い家に皆が住まねばならないし、寒村では豪雪での孤立村などの問題もある。
フィリピンや南米、エジプトなどの諸国では、不動産の移転手続きが２０ステップ以上ひつようとされ、数年はおろか十数年かかってしまうため、土地の利用がすすまず中産階級が豊かに育たないとソト氏が指摘していると述べたが。
0 件のコメント:
コメントを投稿